리츠투자란? 리츠 투자 방법 주의 할점

리츠투자 방법 및 리츠투자 주의 할점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 글을 읽으면 리츠투자 방법 및 리츠투자 주의 할점을 알게 될 것이라고 기대하고 있습니다. 리츠투자 방법 및 리츠투자 주의 할점의 지식이 필요하신 분들은 모두 읽어주세요. 아래의 글에서 정보를 드리겠습니다.

리츠투자란? 리츠 투자 방법 주의 할점

반도체 경기 악화와 경기침체, 원달러 환율 상승 등으로 국내외 증시가 부진해 시세차익과 함께 배당차익을 얻을 수 있는 부동산투자회사 리츠(REITs·부동산투자회사)에 투자자들이 몰리고 있습니다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모으고 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 다음 수익을 배분합니다. 투자자들에게는 주식의 형태로 부동산을 보유하면서 정기적인 배당을 받는 투자처로 이해할 수 있습니다. 과거에는 고부가가치 자산 소유자와 기관을 대상으로 하는 비상장 사모펀드 리츠가 다수를 차지했습니다. 하지만 최근에는 투자자에 대한 접근성이 높은 증권시장 상장 리츠도 덩치가 커지고 있습니다.

실제로 상장 리츠는 주가 상승과 배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점에서 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 특히 리츠의 기대배당수익률은 보통주보다 높은 것으로 추정됩니다. 보통주와 달리, 리츠는 배당 가능 이익의 상당 부분(일반적으로 90퍼센트 이상)을 배분해야 한다고 규정하고 있습니다. 상장 리츠의 또 다른 장점은 다른 배당주와 마찬가지로 주가 변동성이 낮다는 것입니다.

그러나 지난 1년간 투자시장에서 리츠는 가파른 성장률과 경제 민감도 상승으로 인해 상대적으로 소외되어 왔습니다. 코스피지수는 지난해 코로나로 인해 급락후 3월부터 올해 6월까지 130% 이상 올랐지만, 상장 리츠의 대장주로 불리는 신한알파리츠는 지난해 3월 23일 5,577원에서 올해 6월 4일 8,840원으로 58% 올랐습니다. 2018년 5,000원에 상장한 신한알파리츠는 리츠 열풍으로 2019년 11월 9,300원까지 치솟았었습니다.

국내외 증시의 부담 증가와 배당 투자에 대한 관심 증가로 다시 부각되고 있습니다. 코스피는 사상 최고치인 3316.08을 기록한 6월 25일 이후 오르내리고 있습니다. 코스닥지수도 역사적인 1,000선을 다시 돌파한 6월 이후 주춤하고 있습니다. 가파른 상승과 코로나19 델타 변이 확산으로 투자심리가 소폭 냉각되면서 리츠 투자에 대한 관심이 커지고 있습니다.

최근 리츠 IPO의 성공은 분위기 반전을 예측하는 근거이기도 합니다. 올해 첫 리츠 IPO인 디앤디플랫폼리츠는 지난달 말 기관 수요 전망에서 244.81대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 일반 청약 경쟁률은 36.43 대 1로 1조 5,900억 원의 증거금을 수집했습니다. 리츠 IPO는 NH프라임리츠(2019년 12월 상장), 롯데리츠(2019년 10월 상장)에 이어 역대 세 번째다.

작년에도 리츠 IPO는 흥행과는 거리가 멀었습니다. 지난해 가장 큰 성공을 거둔 이지스밸류리츠의 경쟁률은 26.9대 1로 7958억원어치의 청약증거금이 붙었습니다. 비슷한 시기인 7월 IPO를 진행한 이지스레지던스의 경우 일반 청약 경쟁률이 2.55대 1로 799억원에 불과했습니다. 제이알글로벌리츠 또한 낮은 경쟁률로 쇼를 이끌지 못했습니다. 당시 IPO를 추진하던 리츠가 상장을 미룬 사례도 있었습니다.

하반기 상장을 준비하는 리츠가 많다는 점도 리츠에 대한 관심을 높일 요인으로 평가됩니다. 금융투자업계는 올 하반기 SK리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어제1호리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠가 대거 상장할 것으로 예상하고 있습니다. 리츠 분야 분위기가 나쁘지 않다는 증거로 해석됩니다.

다만 여전히 시세차익 중심의 투자 관성이 남아 있어 예전과 같은 투자 열풍이 쉽지 않을 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 한 투자업계 전문가는 "리츠는 인플레이션위험회피와 현금흐름원으로 각광받고 있지만, 코로나바이러스19 이후 주식시장에 진출한 투자자들은 배당보다는 상당한 시세차익을 추구하는 경향이 있다"고 말했습니다.

리츠 투자에 대한 관심이 증가함에 따라 리스크를 고려해야 한다는 의견도 있습니다. 한 자산운용사 관계자는 "증시가 상장돼 있기 때문에 주가가 하락하면 동기화할 수 있다"고 말했습니다. 또 ”부동산 시장이 악화돼 기초자산 가치가 떨어지거나 임대소득이 감소하면 기대수익률이 낮아집니다. 무엇보다 리츠 투자에서 중요한 부분은 배당수익률과 배당지속성이며, 분석과 판단 없이 손실될 수 있습니다.“ 라고 전하고 있습니다.

전문가의 조언에 따르면 우선 시장 배당률을 살펴봐야 합니다. 시장배당률은 배당이 현재 주가의 몇 퍼센트인지 나타냅니다. 리츠가 제시한 목표(예상) 배당수익률은 공모에 기초하여 산출되는 경우가 많습니다. 예를 들어 디앤디플랫폼리츠가 투자설명서에서 언급한 5차 회계연도(4월 1일~9월 30일)의 연간 배당수익률은 공모가 5,000원 기준으로 6.05%입니다. 이것을 간단히 계산하면 주당 302.5원 정도입니다. 주가가 7000원까지 오르면 예상 배당수익률은 연 4.32%로 낮아집니다.

시장 배당률은 다른 자산의 기대 수익률과 비교해야 합니다. 리츠의 시장 배당률이 예금, 할부 금리, 국채 금리와 크게 다르지 않다면 리츠 투자의 매력은 낮아질 것입니다. 반대로, 리츠의 시장배당률이 그러한 자산보다 높다면, 리츠 투자의 매력은 상대적으로 더 큽니다. 기준금리가 낮은 상황에서 리츠가 주목받는 것도 이 때문입니다.

마지막으로, 배당 가능 이익의 증가 여부도 중요한 요소로 여겨집니다. 주가가 오르고 시장배당률이 낮아지더라도 향후 리츠에 배분할 수 있는 이익이 증가할 것으로 예상되면 투자유치력은 높아집니다. 임대료 상승, 공실률 하락, 대출금리 하락, 부동산 가격 상승 등이 배당성 수익을 높이는 요인입니다. 이와 반대로 배당 가능한 수익을 감소시켜 투자 효율성을 떨어뜨립니다.

모든 투자에는 장단점이 있기 때문에, 리츠의 만성적인 부동산 시장 변동이나 임대차 부실, 공실 위험은 있지만 아마존의 일본 물류센터는 주변보다 30% 저렴한점 그리고 보유한 토지를 활용해 개발하거나 기존 부동산을 재개발한 뒤에 자산을 계열 리츠에 공급하는 방식인데 의도치 않게 자금 유출입이 막대하게 이루어져 재무 구조가 흔들릴 수 있는 단점도 있습니다.

리츠 관련주에 관심이 있으시다면 리츠 구조부터 차근차근 알아보고 공부하세요. 공부할 때는 많이 힘들겠지만 그 이후에는 많은 도움이 될 거예요. 이렇게 공부한 후에 리츠 관려주에 대한 자신만의 투자방법이나 원칙을 세우고 기준을 충족하는지 확인하면 어렵지 않게 리츠주에 투자할 수 있을 것입니다.